Đây là bài mà chúng tôi nhận nhiều câu hỏi nhất, và cũng là bài khó viết nhất — vì bảng giá nội thất phụ thuộc vào quá nhiều biến số. Nhưng một bảng giá có khoảng tin cậy vẫn hữu ích hơn nhiều so với việc không có con số nào để bắt đầu.
Toàn bộ số liệu dưới đây lấy từ các công trình AKINA hoàn thành trong 2025 và nửa đầu 2026 tại Hà Nội, quy về đơn giá năm 2026. Đây là giá thực tế đã thanh toán, không phải giá chào.
Bức tranh tổng thể
Với một căn hộ chung cư 75 m², ngân sách nội thất trọn gói thường rơi vào ba mức:
- Mức tiết kiệm — 180–260 triệu: đồ đóng cơ bản, gỗ công nghiệp MDF phủ melamine, thiết bị vệ sinh phổ thông, không có đồ rời cao cấp.
- Mức trung bình — 280–420 triệu: gỗ MDF lõi xanh hoặc plywood, mặt đá bếp, phụ kiện châu Âu, có đồ rời chọn lọc.
- Mức cao — 450–700 triệu: gỗ tự nhiên hoặc veneer, đá tự nhiên, phụ kiện nhập khẩu, đồ rời thương hiệu.
Ba mức này khác nhau chủ yếu ở vật liệu bề mặt và phụ kiện, không khác ở kết cấu hay độ dày tấm. Đây là điểm quan trọng: bạn có thể tiết kiệm bằng cách chọn vật liệu khiêm tốn hơn, nhưng không nên tiết kiệm bằng cách giảm độ dày tấm hay bỏ phụ kiện giảm chấn.
Chi phí thiết kế theo m²
| Loại công trình | Đơn giá (đ/m²) | 75 m² | 150 m² | 250 m² |
|---|---|---|---|---|
| Căn hộ chung cư | 180.000 – 280.000 | 13,5 – 21 tr | — | — |
| Nhà phố | 200.000 – 320.000 | 15 – 24 tr | 30 – 48 tr | — |
| Biệt thự | 250.000 – 400.000 | — | 37,5 – 60 tr | 62,5 – 100 tr |
| Phối cảnh bổ sung | 800.000 – 1.500.000 / góc | Ngoài số góc có trong gói | ||
Lưu ý hai điều khi đọc bảng này. Thứ nhất, đơn giá tính theo m² sàn sử dụng, không phải m² sàn xây dựng — với nhà nhiều tầng, hai con số này khác nhau đáng kể. Thứ hai, hầu hết đơn vị có mức tối thiểu 3–5 triệu/hồ sơ, nên căn hộ rất nhỏ sẽ có đơn giá hiệu dụng cao hơn.
Chi phí thi công theo hạng mục
Đây là phần dễ gây sốc nhất khi so sánh, vì mỗi đơn vị chia hạng mục theo cách khác nhau. Bảng dưới chia theo cách AKINA đang dùng.
| Hạng mục | Cách tính | Đơn giá | Tỷ trọng |
|---|---|---|---|
| Tủ bếp (trên + dưới) | m dài | 4.500.000 – 9.000.000 đ/m | 15–20% |
| Tủ áo | m² mặt cánh | 2.800.000 – 5.500.000 đ/m² | 12–18% |
| Giường + tủ đầu giường | bộ | 8.000.000 – 25.000.000 đ | 6–10% |
| Sofa + bàn trà | bộ | 12.000.000 – 45.000.000 đ | 8–12% |
| Kệ TV + trang trí | m dài | 3.200.000 – 7.000.000 đ/m | 5–8% |
| Trần thạch cao | m² | 380.000 – 750.000 đ/m² | 4–7% |
| Sàn gỗ / sàn nhựa | m² | 450.000 – 1.600.000 đ/m² | 5–9% |
| Đá bếp + mặt bàn | m² | 1.800.000 – 5.500.000 đ/m² | 4–8% |
| Hệ đèn | trọn gói | 8.000.000 – 35.000.000 đ | 4–7% |
| Rèm, thảm, đồ trang trí | trọn gói | 10.000.000 – 40.000.000 đ | 4–8% |
Tỷ trọng ở cột cuối là tỷ lệ trên tổng chi phí nội thất, dùng để kiểm tra nhanh một báo giá có hợp lý hay không. Nếu tủ bếp chiếm 35% tổng chi phí trong khi diện tích bếp bình thường, có gì đó cần hỏi lại.
Bảy khoản dễ bị bỏ quên
Đây là những khoản gần như luôn xuất hiện trong quá trình làm nhưng hiếm khi có trong báo giá ban đầu. Tổng của chúng thường bằng 10–18% ngân sách.
1. Tháo dỡ và vận chuyển. Với nhà cải tạo, chi phí tháo đồ cũ, đục phá và chở rác có thể lên 15–40 triệu. Căn hộ chung cư còn thêm phí vận chuyển thang máy và giờ thi công theo quy định toà nhà.
2. Xử lý lại điện nước. Nếu đường điện cũ không đủ tải cho bếp từ, điều hoà, bình nóng lạnh, phải đi lại. Chi phí 20–60 triệu tuỳ mức độ.
3. Chống thấm và xử lý ẩm. Với nhà phố và tầng 1, đây là khoản bắt buộc nhưng hay bị coi là “không cần thiết”. Chi phí 8–25 triệu, rẻ hơn nhiều so với sửa hậu quả.
4. Cân chỉnh và hoàn thiện sau lắp. Keo, silicon, chỉnh cánh tủ, chỉnh ray, xử lý mối nối. Khoản này thường 5–12 triệu và bị coi là “đã gồm trong giá” nhưng thực tế không.
5. Thiết bị gia dụng. Tủ lạnh, máy giặt, bếp, hút mùi, điều hoà. Thường 80–150 triệu cho căn hộ và không nằm trong hợp đồng nội thất.
6. Đồ rời phát sinh. Gần như gia đình nào cũng mua thêm sau khi vào ở: kệ sách, bàn làm việc nhỏ, ghế phụ, đèn cây. Ngân sách dự phòng 15–25 triệu là hợp lý.
7. Bảo trì năm đầu. Sơn lại điểm, thay gioăng, vệ sinh máy. Khoảng 5–10 triệu.
Danh sách này trùng phần lớn với 7 khoản chi phí thiết kế dễ bị bỏ quên — đọc thêm để hiểu khoản nào thuộc phí thiết kế, khoản nào thuộc phí thi công.
Cách kiểm soát ngân sách
Chốt tổng ngân sách trước, rồi phân bổ ngược. Đừng chọn từng món rồi cộng lại. Cách đúng: chia ngân sách thành các nhóm theo tỷ trọng ở bảng trên, rồi chọn trong giới hạn của từng nhóm.
Ưu tiên theo tần suất sử dụng, không theo độ nhìn thấy. Tủ bếp dùng mỗi ngày và khó thay. Đèn trang trí phòng khách ít ai để ý. Nên chi nhiều cho cái dùng nhiều.
Đừng tiết kiệm ở ba chỗ: phụ kiện chịu lực (bản lề, ray trượt), phần tiếp xúc nước (chậu rửa, vòi, silicon), và kết cấu chịu tải (tấm đỡ, chân tủ). Đây là những chỗ hỏng thì sửa tốn nhất.
Giữ 10% dự phòng. Không phải vì dự án sẽ đội 10%, mà vì bạn sẽ đổi ít nhất một ý giữa đường. Có dự phòng thì đổi ý không gây căng thẳng.
Về cách làm việc với đơn vị thiết kế để giảm phát sinh, đọc quy trình làm việc với kiến trúc sư.
Tiến độ và ảnh hưởng của nó tới chi phí
Căn hộ 75 m²: thiết kế 3–4 tuần, sản xuất 3–4 tuần, lắp đặt 2–3 tuần. Tổng 8–11 tuần nếu làm tuần tự.
Nhà phố 3 tầng: thiết kế 4–5 tuần, sản xuất 4–5 tuần, lắp đặt 3–4 tuần. Tổng 11–14 tuần.
Điều ít người tính: thời gian là tiền. Mỗi tuần chậm thường kéo theo chi phí lưu kho, chi phí thuê mặt bằng tạm, hoặc đơn giản là tiền thuê nhà tiếp tục phải trả. Với gia đình đang thuê 15 triệu/tháng, chậm một tháng là 15 triệu — bằng nửa phí thiết kế.
Cách rút ngắn đúng: cho sản xuất bắt đầu khi bản vẽ chi tiết xong, không chờ hoàn thiện công trình. Và chốt vật liệu trước khi đặt hàng, không đổi sau.
So sánh báo giá: bốn bước
Nhận ba báo giá rồi so con số tổng là cách so sánh sai, vì mỗi đơn vị chia hạng mục khác nhau. Bốn bước dưới đây giúp so sánh đúng.
Bước 1 — Chuẩn hoá đơn vị tính. Đưa mọi báo giá về cùng một cách tính: m dài cho tủ, m² cho sàn và trần, bộ cho đồ rời. Nếu báo giá A tính tủ bếp theo m dài và báo giá B tính theo m² mặt cánh, phải quy đổi trước khi so.
Bước 2 — Đối chiếu danh sách hạng mục. Lập một bảng gồm mọi hạng mục bạn cần, rồi đánh dấu báo giá nào có, báo giá nào không. Khoản thiếu thường nằm ở: trần, hệ đèn, rèm, đá mặt bàn, phụ kiện, và công hoàn thiện sau lắp.
Bước 3 — So vật liệu, không so giá. Hai báo giá chênh 30% gần như luôn khác nhau ở vật liệu. Hỏi rõ: độ dày tấm (12, 18 hay 25 mm), loại lõi (thường hay chống ẩm), thương hiệu phụ kiện, và xuất xứ mặt phủ. Đây là bốn thông số giải thích phần lớn chênh lệch.
Bước 4 — Đọc điều khoản bảo hành và tiến độ. Báo giá rẻ hơn 10% nhưng bảo hành 6 tháng thay vì 24 tháng thì thực tế đắt hơn. Và báo giá không ghi tiến độ là báo giá không cam kết gì.
Một mẹo thực dụng: yêu cầu cả ba đơn vị báo giá cùng một bộ bản vẽ do bạn cung cấp. Khi đầu vào giống nhau, chênh lệch giá phản ánh đúng năng lực và vật liệu, không phải khác biệt về phạm vi.
Lịch thanh toán hợp lý
Cách chia đợt thanh toán ảnh hưởng trực tiếp tới rủi ro của bạn. Tỷ lệ dưới đây là mức hợp lý cho hợp đồng nội thất.
| Đợt | Thời điểm | Tỷ lệ | Gắn với |
|---|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng | 30% | Đặt cọc vật liệu chính |
| 2 | Duyệt xong bản vẽ chi tiết | 30% | Bắt đầu sản xuất |
| 3 | Giao hàng tại công trình | 30% | Lắp đặt |
| 4 | Nghiệm thu và hết lỗi | 10% | Bàn giao |
Điểm quan trọng: không đơn vị nào nên nhận trên 40% trước khi sản xuất bắt đầu, và luôn giữ lại 10% đến khi nghiệm thu. Khoản 10% này là đòn bẩy duy nhất của bạn để yêu cầu sửa những điểm chưa đạt.
Ngược lại, đừng giữ lại quá 20% — đơn vị thi công phải ứng vốn cho vật liệu, và việc giữ tiền quá mức thường dẫn tới chất lượng giảm ở những hạng mục khó kiểm tra.
Câu hỏi thường gặp
Nội thất 200 triệu cho căn hộ 75 m² có làm được không? Được, nhưng phải chọn lọc. Ưu tiên tủ bếp, tủ áo, giường; dùng đồ rời phổ thông cho sofa và bàn ăn; bỏ qua trần thạch cao trang trí và hệ đèn phức tạp.
Vì sao báo giá chỗ này rẻ hơn 30%? Thường vì ba lý do: vật liệu mỏng hơn (tấm 12 mm thay vì 18 mm), phụ kiện không giảm chấn, hoặc bỏ sót hạng mục. Hỏi rõ ba điểm này trước khi so giá.
Có nên làm nội thất theo giai đoạn? Có, nếu ngân sách hạn chế. Giai đoạn 1 làm bếp, tủ áo, giường. Giai đoạn 2 làm phòng khách và trang trí. Nhược điểm là chi phí giai đoạn 2 thường cao hơn 10–15% do làm lẻ.
Đơn giá thiết kế có thương lượng được không? Với công trình lớn hoặc làm cả thiết kế và thi công cùng một đơn vị, thường có điều chỉnh. Xem tổng quan dịch vụ AKINA để biết các gói hiện có.
Năm 2026 giá có tăng không? Vật liệu gỗ công nghiệp tăng nhẹ 3–6% so với 2025; phụ kiện nhập khẩu tăng do tỷ giá; nhân công tăng 5–8%. Dự báo cả năm tăng 5–10% so với 2025, nên ngân sách tính theo giá 2025 cần cộng thêm khoảng 8%.
Nếu bạn muốn một con số cụ thể cho công trình của mình thay vì một khoảng, gửi diện tích và yêu cầu cho AKINA. Chúng tôi trả báo giá bóc tách theo hạng mục trong 5 ngày làm việc, miễn phí và không ràng buộc.
