Một ngôi nhà bắt đầu bằng câu hỏi xây gì trên mảnh đất đó, và câu trả lời khoá gần như toàn bộ chi phí về sau. Sai ở bước này không sửa được bằng vật liệu tốt hay nội thất đắt tiền. Vì thế thiết kế xây mới không phải là vẽ ra một mặt tiền đẹp, mà là quyết định trước — bằng bản vẽ — ngôi nhà sẽ đứng thế nào, thở bằng đường nào, và mỗi mét vuông được dùng vào việc gì.
AKINA làm hồ sơ thiết kế xây mới trọn gói cho nhà phố, nhà vườn, biệt thự, villa và cả công trình thương mại như văn phòng, khách sạn, spa. Trọn gói ở đây nghĩa là ba phần — kiến trúc, nội thất, sân vườn — được phát triển cùng một lúc, trên cùng một mặt bằng, bởi cùng một nhóm.
Vì sao ba phần phải làm cùng lúc
Cách làm phổ biến là thuê kiến trúc sư vẽ nhà, xong rồi mới tìm đơn vị nội thất, rồi cuối cùng mới nghĩ đến sân vườn. Cách này luôn để lại ba loại sai lệch.
- Kiến trúc không biết nội thất cần gì. Tủ âm tường cần đúng 60 cm, nhưng tường chỉ còn 55 cm sau khi trát. Giường cần đầu tựa vững, nhưng vị trí đó lại là cửa sổ. Những lỗi này chỉ phát hiện khi đóng đồ, lúc ấy đã muộn.
- Nội thất không biết kết cấu ở đâu. Dầm chạy ngang trần làm trần thạch cao phải hạ thấp 25 cm, mất đi chiều cao vốn đã ít của nhà phố. Nếu biết trước, có thể bố trí lại dầm hoặc chọn giải pháp trần khác.
- Sân vườn bị coi là phần thêm. Cây lớn cần độ sâu đất và hệ tưới, nhưng sàn sân đã đổ bê tông. Sửa lại tốn gấp ba lần so với tính từ đầu.
Ba phần làm cùng lúc không phải để bán được nhiều hơn. Nó rẻ hơn, vì mọi xung đột được giải trên giấy thay vì giải trên công trường.
Kiến trúc: quyết định cái không sửa được
Phần kiến trúc giải bốn bài toán, và cả bốn đều thuộc loại sửa rất đắt về sau.
Thứ nhất là hướng và khí hậu. Hà Nội có mùa hè nắng gắt hướng tây và mùa nồm ẩm cuối đông. Một ngôi nhà quay mặt tây không có giải pháp che nắng sẽ nóng suốt từ 13h đến 18h, và điều hoà sẽ phải chạy bù trong hai mươi năm. Giải pháp không chỉ là “làm lam chắn nắng”, mà là tính toán độ sâu mái, chiều cao lam, và tổ chức khoảng đệm trước khi vào phòng.
Thứ hai là công năng. Phòng nào ở đâu, cầu thang đặt chỗ nào, lối đi rộng bao nhiêu. Đây là bản vẽ ảnh hưởng lớn nhất tới trải nghiệm sống và cũng là bản vẽ khó sửa nhất. Nhà phố 4×16 m có thể làm 3 phòng ngủ nếu cầu thang dồn về một bên; nếu đặt giữa nhà thì chỉ được 2 phòng và mất luôn khả năng thông gió chéo.
Thứ ba là kết cấu. Nhịp dầm, vị trí cột, chiều dày sàn. Chủ nhà ít khi đọc bản vẽ kết cấu, nhưng chính nó quyết định sau này có đục được tường hay không, có treo được điều hoà âm trần hay không, có mở được giếng trời hay không.
Thứ tư là pháp lý. Hồ sơ xin phép xây dựng theo đúng yêu cầu của phòng quản lý đô thị từng quận — mỗi quận có cách đọc chỉ tiêu khác nhau về khoảng lùi, chiều cao và mật độ. Làm sai bộ hồ sơ này là mất vài tháng chờ chỉnh sửa.
Nội thất: phần bạn sống trong đó hằng ngày
Nhiều gia chủ nghĩ nội thất là việc chọn sofa và đèn. Thực tế phần quyết định là những bản vẽ ít ai mở ra xem.
Mặt bằng nội thất đặt đồ lên đúng vị trí, có kích thước từng món, để bạn biết lối đi còn bao nhiêu và cửa tủ có mở được không. Một căn hộ 76 m² mà AKINA hoàn thiện phải chọn sofa sâu 88 cm thay vì 95 cm, chỉ để giữ lối đi 70 cm từ cửa vào bếp.
Bản vẽ khai triển là bộ hồ sơ thợ thực sự dùng: chi tiết từng tấm gỗ, mối nối, độ dày cánh, vị trí bản lề và ray trượt. Hồ sơ tốt là hồ sơ mà người thợ đọc xong không cần gọi điện hỏi lại. Chỗ nào còn phải hỏi là chỗ sẽ phát sinh.
Bản vẽ điện — nước thường bị xem nhẹ nhưng chiếm 8–12% tổng chi phí và gần như không sửa được sau khi hoàn thiện. Biết trước chỗ nào cần ổ đôi, chỗ nào cần đường riêng cho điều hoà, chỗ nào nên có công tắc hai chiều — đáng giá hơn một bộ đèn trang trí.
Chú thích vật liệu ghi rõ chủng loại gỗ, đá, vải, kim loại, màu sơn và mã thiết bị. Không có bảng này, nhà thầu có thể dùng vật liệu rẻ hơn mà bạn không phát hiện được cho đến khi bề mặt xuống cấp sau hai năm.
Sân vườn: phần bị bỏ quên nhiều nhất
Với nhà phố, sân vườn thường chỉ còn khoảng giếng trời, ban công và mảng xanh trước nhà. Nhưng đúng những chỗ nhỏ đó lại quyết định ngôi nhà có “thở” được hay không.
Một giếng trời đúng nghĩa cần tính cả ba thứ: diện tích mở trên mái đủ để thoát nhiệt, đường dẫn khí từ dưới lên, và cây trồng phù hợp với lượng sáng thực tế nhận được. Làm giếng trời 1 m² cho nhà 4 tầng là làm cảnh, không phải làm mát. Cây lớn cần độ sâu đất tối thiểu 60 cm và hệ tưới riêng — nếu sàn đã đổ bê tông thì gần như phải đục lại.
Với biệt thự và nhà vườn, sân vườn là một phần của kiến trúc: nó xác định tầm nhìn từ phòng khách, hướng mở của cửa, và cả cách bạn đi từ cổng vào nhà. Thiết kế sân vườn sau khi nhà đã xây xong luôn là thiết kế chắp vá.
Cách tính đơn giá
Đơn giá thiết kế xây mới tính theo mét vuông sàn xây dựng, không phải diện tích đất. Nhà 5×20 m một tầng là 100 m² sàn; cùng lô đất đó xây bốn tầng là 400 m² sàn, cộng thêm hệ số cho phần móng và mái.
Đơn giá thay đổi theo hai biến: loại công trình (nhà phố và nhà vườn ở mức thấp nhất, biệt thự và villa cao hơn do chi tiết phức tạp hơn) và phạm vi bạn chọn — chỉ kiến trúc, kiến trúc kèm nội thất, hay đủ cả ba phần gồm sân vườn. Bảng giá chi tiết ở phần dưới.
Vài điều kiện ảnh hưởng tới con số cuối cùng, nên hỏi rõ trước khi so sánh báo giá giữa các đơn vị:
- Phong cách cổ điển, tân cổ điển, Indochine hoặc Luxury thường cộng thêm khoảng 20% do khối lượng chi tiết tăng.
- Công trình có tổng diện tích dưới 150 m² thường áp hệ số 1.4, vì khối lượng bản vẽ gần như không giảm theo diện tích.
- Phí khảo sát ngoài nội thành Hà Nội tính riêng theo vị trí, và được trừ vào hợp đồng nếu bạn ký tiếp.
- Đơn giá chưa gồm VAT.
Hồ sơ bạn nhận được
Kết quả của giai đoạn thiết kế là một bộ hồ sơ đủ để thi công mà không cần hỏi lại: mặt bằng công năng, phối cảnh 3D mặt tiền và nội thất, bản vẽ khai triển kiến trúc và nội thất, bản vẽ kết cấu, bản vẽ điện — nước, phối cảnh ngoại thất sân vườn, chú thích vật liệu và bản vẽ triển khai thi công. Danh mục đầy đủ ở phần “Hồ sơ & hạng mục bàn giao” bên dưới.
Nếu bạn muốn xem cách những bản vẽ này trở thành nhà thật, phần dự án đã hoàn thiện ở cuối trang có ảnh bàn giao của từng công trình.
