Xây nhà trọn gói là mô hình một đơn vị nhận làm từ móng đến khi trao chìa khoá: thiết kế, xin phép, thi công phần thô, hoàn thiện và bàn giao. Bạn ký một hợp đồng và làm việc với một đầu mối duy nhất.
Mô hình này phổ biến vì nó giải được bài toán khó nhất của việc xây nhà ở Việt Nam: người không có chuyên môn phải điều phối nhiều đơn vị có chuyên môn. Thầu xây, thầu điện, thầu nước, thầu sơn, thầu nội thất — mỗi bên làm đúng phần mình, và khi có lỗi thì mỗi bên nói lỗi của bên kia.
Nhưng “trọn gói” cũng là từ bị dùng rất lỏng. Có nơi gọi trọn gói là nhân công trọn gói, có nơi chỉ là thô cộng hoàn thiện cơ bản. Trước khi ký, bạn cần biết chính xác hạng mục nào nằm trong, hạng mục nào nằm ngoài.
Xây nhà trọn gói gồm những gì
Dưới đây là phạm vi chuẩn AKINA đưa vào hợp đồng. Nếu một đơn vị không liệt kê được rõ ràng như vậy, đó là dấu hiệu nên hỏi thêm.
Phần 1 — Chuẩn bị và pháp lý
- Khảo sát hiện trạng, đo đạc, đánh giá điều kiện thi công (đường vào, chỗ tập kết vật liệu, điện nước công trình).
- Hồ sơ xin phép xây dựng và theo dõi đến khi có giấy phép.
- Lập tiến độ thi công chi tiết theo tuần, có mốc nghiệm thu rõ ràng.
Phần 2 — Kết cấu và phần thô
- Đào móng, gia cố nền nếu cần, thi công móng theo bản vẽ kết cấu.
- Khung bê tông cốt thép, sàn, cầu thang, mái.
- Xây tường, tô trát, chống thấm sàn mái, sàn vệ sinh, ban công.
- Hệ thống điện âm, nước cấp – thoát âm, ống điều hoà, ống thông hơi.
Phần 3 — Hoàn thiện
- Ốp lát gạch, đá; sơn trong và ngoài.
- Trần thạch cao, hệ đèn, phào chỉ nếu có.
- Lắp đặt cửa, cầu thang, lan can, thiết bị vệ sinh.
- Vệ sinh công nghiệp trước bàn giao.
Phần 4 — Nội thất (tùy gói)
- Tủ bếp, tủ quần áo, kệ tivi, bàn làm việc, giường — đóng theo bản vẽ.
- Không gồm đồ rời: sofa, bàn ăn, đèn trang trí, thiết bị điện tử, trừ khi bạn yêu cầu riêng.
Điểm khác biệt giữa trọn gói tốt và trọn gói rẻ không nằm ở giá, mà ở chỗ danh mục hạng mục có rõ ràng hay không. Chỗ nào mơ hồ là chỗ đó sẽ phát sinh.
Bảng giá xây nhà trọn gói 2026
Giá xây nhà trọn gói tại Hà Nội tính theo mét vuông sàn xây dựng, chia theo loại công trình và phần việc bạn chọn. Bảng dưới đây là mức tham khảo cho công trình tại Hà Nội; con số chính xác có sau khi bóc tách khối lượng theo bản vẽ.
Điểm cần hiểu: mức giá khác nhau chủ yếu ở vật liệu hoàn thiện và độ chi tiết, không phải ở kết cấu. Kết cấu luôn phải đúng tiêu chuẩn — tiết kiệm ở phần móng và khung là cách nhanh nhất để có một ngôi nhà phải sửa sau mười năm.
Một lưu ý về cách tính: diện tích sàn xây dựng, không phải diện tích đất. Nhà 5×20 m một tầng là 100 m² sàn; cùng lô đất đó xây bốn tầng là 400 m² sàn nhưng phần móng và mái được tính hệ số riêng, thường 30–50% và 50–70%. Hỏi rõ hệ số này trước khi so sánh báo giá giữa các đơn vị.
Những khoản dễ bị bỏ sót trong báo giá
Đây là danh sách AKINA luôn đưa vào báo giá vì đã gặp đủ lần chủ nhà bị bất ngờ:
- Cọc và xử lý nền: nếu địa chất yếu, chi phí cọc có thể bằng 10–15% giá trị phần thô. Không khảo sát địa chất thì không thể biết.
- Ép cọc, gia cố nhà lân cận: nhà phố có nhà kế bên thường phải có biện pháp bảo vệ, đôi khi là chi phí riêng.
- Điện 3 pha: nếu cần cho điều hoà công suất lớn hoặc bếp điện, phải đăng ký với điện lực và có thể tốn thêm.
- Hệ thống hút mùi và cấp gió tươi: nhà kín hiện đại cần hệ thông gió cơ khí, thường bị bỏ khỏi báo giá cơ bản.
- Chống thấm sàn mái và sân thượng: hạng mục nhỏ nhưng sửa rất tốn kém. Không được cắt.
- Vệ sinh công nghiệp và chuyển đồ: thường 5–15 triệu, hay bị tính riêng.
Hợp đồng xây nhà nên có gì
Một hợp đồng tốt phải trả lời được sáu câu hỏi:
- Xây cái gì? Danh mục hạng mục kèm khối lượng và chủng loại vật liệu, có phụ lục bản vẽ.
- Bao nhiêu tiền? Đơn giá từng hạng mục, thành tiền, và điều khoản điều chỉnh giá.
- Trong bao lâu? Tiến độ theo tuần, mốc nghiệm thu, và mức phạt nếu chậm do nhà thầu.
- Thanh toán thế nào? Tỷ lệ theo giai đoạn, thường 20–30% khi khởi công, tiếp theo theo mốc, giữ lại 5% đến khi hết bảo hành.
- Ai giám sát? Tên người phụ trách, số điện thoại, lịch báo cáo.
- Sai thì sao? Quy trình xử lý lỗi, thời hạn khắc phục, và thời hạn bảo hành từng phần.
Nếu hợp đồng bạn nhận không có mục 1 và mục 6, hãy yêu cầu bổ sung trước khi ký. Hai mục đó là thứ bảo vệ bạn khi mọi thứ không đi theo kế hoạch.
Tiến độ một công trình thực tế
Để bạn hình dung, đây là tiến độ điển hình cho nhà phố 4 tầng, 200 m² sàn, gói khá:
- Tuần 1–2: tập kết vật liệu, dựng lán trại, đào móng, gia cố nếu cần.
- Tuần 3–4: móng, giằng, cột tầng một.
- Tuần 5–10: kết cấu các tầng, mỗi sàn khoảng 12–15 ngày gồm cốp pha, thép, đổ bê tông, dưỡng hộ.
- Tuần 11–12: xây tường, tô trát, chống thấm.
- Tuần 13–16: điện nước âm, trần, ốp lát.
- Tuần 17–20: sơn, lắp cửa, thiết bị vệ sinh, hệ đèn.
- Tuần 21–24: nội thất (nếu có), vệ sinh, nghiệm thu, bàn giao.
Thời gian thực tế có thể dài hơn vì mưa, vì chờ vật liệu nhập, hoặc vì thay đổi thiết kế giữa đường. Đây là lý do phần lớn hợp đồng ghi tiến độ kèm điều khoản gia hạn do bất khả kháng, thay vì cam kết cứng.
Xây nhà trọn gói hay tự thuê từng phần
Không có câu trả lời đúng cho mọi người. Nếu bạn có người thân làm xây dựng, có thời gian giám sát hằng ngày và muốn tiết kiệm 8–15%, tự thuê từng phần có thể hợp lý. Nếu bạn đi làm, không có chuyên môn và muốn một đầu mối chịu trách nhiệm, trọn gói là lựa chọn ít rủi ro hơn — dù chi phí danh nghĩa cao hơn.
Điều quan trọng là chọn đúng đơn vị. Xem Biệt thự Vinhomes 320 m² và Villa Ecopark 280 m² để thấy cách AKINA xử lý công trình lớn, hoặc đọc checklist nghiệm thu nội thất 32 điểm để biết sẽ kiểm tra những gì khi bàn giao. Nếu bạn đang cân nhắc cải tạo thay vì xây mới, xem dịch vụ cải tạo nhà trọn gói.
Nghiệm thu theo giai đoạn
Nghiệm thu chỉ ở cuối là nghiệm thu hình thức — lúc đó mọi thứ đã bị che bởi lớp hoàn thiện. AKINA nghiệm thu làm ba lần, mỗi lần có biên bản và phải được bạn xác nhận trước khi làm tiếp:
- Sau khi hoàn tất kết cấu: cao độ, tim trục, chất lượng bê tông, vị trí ống chờ.
- Sau khi xong hệ điện nước, trước khi ốp lát: tiết diện dây, đường đi ống, thử áp lực nước. Đây là lần duy nhất bạn nhìn thấy hệ thống nằm trong tường.
- Trước bàn giao: chống thấm, bề mặt hoàn thiện, hệ cửa, thiết bị — theo checklist từng phòng.
Lần thứ hai là lần nhiều chủ nhà bỏ qua nhất, và cũng là lần tốn kém nhất nếu bỏ qua. Sau khi gạch đã lát, sửa một đường ống sai tốn gấp mười lần so với sửa lúc còn trần trống.
