Báo giá chỉ là một phần của tổng chi phí
Khi so sánh hai phương án, gia chủ thường nhìn vào con số trên dòng “thi công nội thất”. Nhưng tổng số tiền thực chi luôn gồm thêm nhiều lớp: thiết kế, hồ sơ, vận chuyển, lắp đặt, phát sinh kỹ thuật và cả chi phí trong thời gian không ở được. Một bảng dự toán tốt phải làm các lớp này nhìn thấy được ngay từ đầu.
Các hướng dẫn lập kế hoạch cải tạo đều khuyến nghị chốt phạm vi và ngân sách trước khi ký hợp đồng, kèm một khoản dự phòng cho hạng mục ẩn. Dưới đây là bảy dòng mà AKINA thường phải nhắc gia chủ đưa vào bảng tính.
Bảy khoản hay bị sót
- Phí khảo sát, đo đạc lại và hồ sơ xin phép cải tạo (với chung cư, nhà phố có thay đổi mặt đứng)
- Xử lý kỹ thuật ẩn: chống thấm, thay ống cũ, đi lại dây điện, xử lý nền và tường ẩm
- Vận chuyển, bốc xếp, cẩu hàng lên tầng và phí gửi xe, bảo vệ toà nhà
- Che chắn, vệ sinh công nghiệp và dọn dẹp trong suốt quá trình thi công
- Phụ kiện nhỏ: tay nắm, bản lề, ray trượt, nẹp, keo, phào, ốc vít và đế lót
- Thiết bị và ánh sáng: bóng đèn, dimmer, công tắc, ổ cắm bổ sung, đèn trang trí
- Chi phí sinh hoạt tạm: thuê chỗ ở, gửi đồ, ăn uống trong những ngày không nấu được
Nhóm phụ kiện nhỏ là khoản dễ gây bất ngờ nhất. Từng món vài chục nghìn nhưng cộng lại có thể chiếm vài phần trăm tổng giá trị, nhất là với hệ tủ bếp và tủ quần áo nhiều cánh.
Cách đọc một bảng dự toán
Mỗi dòng nên có ba thông tin: khối lượng kèm đơn vị, chủng loại hoặc mã vật liệu, và đơn giá. Nếu một dòng ghi chung chung “hoàn thiện phòng khách trọn gói”, hãy yêu cầu tách nhỏ. Không phải để mặc cả, mà để sau này hai bên có cùng một cách hiểu khi nghiệm thu.
Cũng nên hỏi rõ điều khoản về thay đổi: đơn giá áp dụng cho khối lượng phát sinh, thời điểm nào thì không thể đổi nữa, và ai chịu chi phí nếu phải tháo dỡ phần đã làm.
Dự phòng bao nhiêu là hợp lý
Với nhà mới xây từ đầu, 5–8% thường đủ. Với cải tạo nhà cũ, đặc biệt là nhà đã qua nhiều lần sửa, 10–15% là mức nên tính. Khoản này không nhất thiết phải tiêu hết; nó là vùng đệm để những quyết định kỹ thuật được đưa ra đúng lúc thay vì bị ngân sách ép chọn giải pháp tạm.
Minh bạch không có nghĩa là rẻ hơn. Minh bạch là khi bạn biết chính xác mình đang trả tiền cho điều gì.
Một đề xuất nhỏ: hãy giữ bảng dự toán và mọi biên bản thay đổi trong cùng một thư mục, đặt tên theo ngày. Đến lúc bàn giao, bạn sẽ có toàn bộ lịch sử của công trình chỉ với một lần mở file.
Bài viết do AKINA biên soạn lại, bổ sung kinh nghiệm tư vấn và thi công thực tế tại Việt Nam. Tham khảo: Home renovation planning guide · Sweeten.
