Cải tạo khác xây mới ở một điểm quyết định: bạn không bắt đầu từ trang giấy trắng. Ngôi nhà đã có sẵn kết cấu, đã có sẵn những giới hạn, và thường đã có sẵn vài lần sửa chắp vá mà không ai ghi lại. Thiết kế cải tạo vì thế là công việc của việc đọc hiện trạng trước, rồi mới vẽ.
AKINA làm thiết kế cải tạo cho nhà phố cũ, chung cư cũ, nhà cấp 4 nâng tầng và các công trình chuyển đổi công năng. Phạm vi có thể chỉ là nội thất, có thể là toàn bộ kiến trúc — hoặc cả hai.
Vì sao phải khảo sát trước khi vẽ
Một kiến trúc sư chưa từng mở trần nhà bạn ra thì không biết dầm nằm ở đâu, không biết tường nào chịu lực, và không biết vì sao góc phòng đó luôn ẩm. Ba câu hỏi đó quyết định toàn bộ phương án.
Bước khảo sát của AKINA gồm:
- Đo đạc lại toàn bộ — không tin bản vẽ cũ, vì nhà xây hai mươi năm thường đã khác bản vẽ thiết kế.
- Xác định hệ chịu lực: cột, dầm, tường chịu lực, bằng máy dò thép và quan sát dấu vết kết cấu.
- Kiểm tra móng và nền: có lún không, có nứt chân tường không, nền có bị thấm ngược không.
- Tìm nguồn ẩm: thấm từ mái, từ tường ngoài, từ sàn vệ sinh, hay do ngưng tụ vì thiếu thông gió. Bốn nguyên nhân này có bốn cách xử lý khác nhau.
- Kiểm tra hệ điện nước: tiết diện dây, tuổi ống, vị trí hộp kỹ thuật. Hệ điện của nhà xây trước 2005 hầu như luôn không đủ tải cho điều hoà và bếp điện hiện đại.
Cải tạo sai bắt đầu từ chỗ đục một bức tường mà không ai kiểm tra xem nó có chịu lực hay không. Mọi thứ khác đều sửa được; kết cấu thì không.
Bốn vấn đề gần như luôn gặp
Cầu thang chắn sáng và chắn gió. Cầu thang giữa nhà với tay vịn đặc là thiết kế phổ biến của nhà ống thập niên 1990–2000. Nó chia ngôi nhà thành hai nửa tối và chặn luồng gió từ trên xuống. Không nhất thiết phải đập cầu thang — chi phí và rủi ro kết cấu đều cao. Cách rẻ hơn: thay tay vịn đặc bằng lan can mảnh hoặc lam gỗ, mở một phần chiếu nghỉ, làm giếng trời phía trên.
Ẩm mốc. Hà Nội có mùa nồm với độ ẩm trên 90% kéo dài nhiều tuần. Cần hiểu rằng sơn chống ẩm không xử lý được ẩm — nó chỉ làm chậm quá trình. Muốn triệt để phải tìm đúng nguồn: ẩm từ dưới lên cần hệ chống thấm kết tinh hoặc làm lại lớp nền cục bộ; ẩm từ tường ngoài cần xử lý từ ngoài nếu tiếp cận được; ẩm do ngưng tụ phải giải quyết bằng thông gió, không phải bằng sơn.
Hệ điện nước quá tải. Nhà xây trước 2010 thường dùng dây 1.5–2.5 mm² cho toàn bộ ổ cắm. Một chiếc điều hoà 12.000 BTU cần dây 2.5 mm² riêng; bếp điện đôi cần 4–6 mm² riêng. Không thay thì dây sẽ nóng, và đây là nguyên nhân hàng đầu gây chập điện trong nhà cũ.
Công năng không khớp cách sống hiện tại. Nhà xây cho một gia đình ba thế hệ với bốn phòng ngủ nhỏ, giờ chỉ còn hai người ở. Hoặc ngược lại: nhà xây cho hai vợ chồng, giờ có thêm hai con. Bản vẽ cũ không sai — nó chỉ dành cho một cách sống khác.
Ba phạm vi thiết kế cải tạo
Không phải căn nhà nào cũng cần làm lại tất cả. AKINA chia thành ba phạm vi, và bảng giá bên dưới cũng theo cách chia này.
Thiết kế kiến trúc cải tạo — dùng khi bạn thay đổi mặt bằng: đục hoặc xây thêm tường ngăn, chuyển vị trí cầu thang, mở giếng trời, làm lại mặt tiền, nâng tầng. Phạm vi này bắt buộc phải có khảo sát kết cấu và bản vẽ kết cấu cải tạo.
Thiết kế nội thất cải tạo — dùng khi kết cấu và mặt bằng giữ nguyên, chỉ làm mới bên trong: tủ bếp, hệ tủ, trần, hệ đèn, sàn, sơn, thiết bị vệ sinh. Phạm vi này nhẹ hơn nhưng cần chính xác từng centimet vì phải khớp với kết cấu có sẵn.
Thiết kế công năng kết hợp nội thất — phạm vi đầy đủ, dùng khi bạn vừa đổi cách tổ chức không gian vừa làm mới toàn bộ bề mặt. Đây là lựa chọn phổ biến nhất cho nhà phố cũ cải tạo để ở lâu dài.
Ngoài ra có thiết kế cải tạo mặt tiền — làm riêng khi bạn chỉ muốn thay diện mạo bên ngoài. Dịch vụ này thường đi kèm một gói thiết kế khác; nếu làm riêng, mức phí tối thiểu cao hơn vì khối lượng hồ sơ không giảm tương ứng với diện tích.
Cách tính đơn giá cải tạo
Đơn giá tính theo mét vuông, nhưng khác xây mới ở chỗ diện tích chỉ là một phần của câu chuyện. Mức độ phức tạp của hiện trạng ảnh hưởng trực tiếp: nhà còn bản vẽ và kết cấu tốt thì hồ sơ nhẹ hơn nhiều so với nhà đã qua ba lần sửa chắp vá.
Vì thế mỗi gói đều có mức tối thiểu. Một căn hộ 45 m² cải tạo nội thất vẫn cần đủ mặt bằng, khai triển tủ bếp, bản vẽ điện nước và dự toán — khối lượng gần bằng căn 90 m². Mức tối thiểu giữ cho công việc được làm đủ, thay vì làm cho xong.
Các điều kiện áp dụng cụ thể — hệ số phong cách, phí khảo sát, VAT, cách trừ phí khi ký thi công — được ghi rõ ngay dưới bảng giá.
Thiết kế cải tạo khác thi công cải tạo ở đâu
Thiết kế là hồ sơ: mặt bằng mới, bản vẽ khai triển, kết cấu, điện nước và dự toán. Thi công là việc đục phá, gia cố, làm lại hệ kỹ thuật và hoàn thiện. Bạn có thể chỉ thuê thiết kế rồi tự chọn đơn vị thi công — AKINA vẫn có buổi giải thích hồ sơ cho thầu của bạn.
Nếu bạn muốn một đầu mối từ khảo sát đến bàn giao, xem trang cải tạo nhà trọn gói — ở đó chúng tôi giải thích vì sao cải tạo không thể báo giá theo m² trước khi khảo sát.
